В социальных сетях Крымска обсуждается история, связанная с земельными участками за микрорайоном «Надежда». Для того чтобы донести свою позицию до жителей Крымского района, глава муниципалитета Сергей Лесь собрал пресс-конференцию, на которой присутствовали сотрудники администрации, редакторы и журналисты местных
печатных изданий.

Незаконные действия
Заместитель главы администрации Крымского района Максим Трубицын пояснил, что правообладатель двух земельных участков площадью более 50 гектаров, которые расположены в границах города Крымска, с возможностью жилой застройки разделил их на более 750 участков с целью дальнейшего использования под ИЖС и последующей продажи (она велась на популярном сайте с объявлениями).
– Сделано это было с нарушением действующего законодательства. По закону участки площадью более 1,5 гектара собственник должен был разделить на основании проекта планировки и проекта межевания (ч. 1 ст. 41 ГрК РФ). Это новое требование, которое внесли в Правила землепользования и застройки Крымского городского поселения летом 2023 года. Теперь оно неукоснительно действует для всех. Эти документы определяют наличие в жилом массиве инфраструктуры – дорог, возможности подключить свет, воду, канализацию, газ, возможность строительства детского сада, школы. Проектов межевания и планировки территории у собственника нет. То есть у людей, которые купят эти участки, не будет возможности подключить электричество, воду, канализацию, газ, – отметил Максим Андреевич. – Поэтому городская администрация подала на собственника участков в суд. Наша задача – соблюсти законность. Даже если, представим, на участках будут построены дома, узаконить их по вышеперечисленным основаниям не удастся. Единственный выход из ситуации – отыграть все до незаконного, на наш взгляд, раздела земли, сделать проект планировки и проект межевания и снова выделить участки. Если мы не предпримем эти шаги, то нам в любом случае укажут на нарушение закона контролирующие органы, та же прокуратура, и всё равно будут приняты меры.

ЦИФРА: 22 января 2024 года состоится первое судебное заседание

Защитить интересы жителей
– Наша цель – предотвратить проблемы, с которыми столкнутся люди, купившие эти незаконно сформированные участки, – продолжил диалог с представителями СМИ Сергей Лесь. – Администрация требует защитить интересы жителей и принудить собственника разделить участки по действующему законодательству. Только представьте: более 750 участков, более 750 новых домов. Если в среднем в одном доме будут жить три человека, получается огромный микрорайон – более двух тысяч человек. Это даже больше, чем население Мерчанского сельского поселения, где есть школа, детский сад, дороги, магазины, Дом культуры и прочее. При этом микрорайон будет без дорог, коммунальной и социальной инфраструктуры.
Собственник запланировал участок под школу – 44 сотки, но это очень мало, нужно минимум 1,5 – 2 гектара. Никто участки не забирает, мы просим привести все документы в соответствие с действующим законодательством, потому что их раздел был произведен без соблюдения Правил землепользования и застройки.
Кроме того, Сергей Олегович отметил, что согласно правилам землепользования и застройки Крымского городского поселения эта территория относится к территории комплексного развития (КРТ), в связи с чем её освоение возможно в рамках соответствующего договора, который заключается между администрацией и правообладателями земельного участка и определяет основные права и обязанности сторон, направленные на создание благоприятных условий для проживания граждан, в том числе обеспечение инженерной инфраструктурой. А от кого потом придётся требовать сделать дороги и провести воду, когда собственник идёт по пути быстрой продажи участков и отхождения от дел?
Письмо в адрес краевого Управления Росреестра о том, что регистрация участков была произведена при несоответствии требованиям законодательства незаконно, уже направлено. Получен ответ о проведении служебной проверки по факту регистрации земли. Результат разбирательства будет известен позднее.
– Мы готовы встретиться с инвестором и его юристами, чтобы решить все проблемы, найти компромисс. Если нам предложат отличный от нашего, но законный путь решения вопроса, мы готовы его рассмотреть, – говорит Сергей Лесь.

Час контроля
О том, что жилые кварталы на Кубани должны появляться параллельно с объектами социальной, транспортной и инженерно-коммунальной инфраструктуры, говорилось ещё минувшим летом, когда Губернатором Кубани Вениамином Кондратьевым было дано поручение муниципалитетам внести изменения в правила землепользования и застройки поселений. А в сентябре 2023 года руководитель региона провёл «час контроля», на котором обсудил со своими заместителями, главами ведомств и муниципалитетов вопросы жилищного строительства в комплексе с социальными объектами на Кубани.
– Комплексная застройка новых жилых районов – принципиальный вопрос, требующий такого же подхода. В крае растёт жилищное строительство, и мы договаривались, что дома будут появляться параллельно с детскими садами и школами. Мой подход неизменён – если строим, то комфортно, по принципу: фундамент дома – фундамент школы. Сейчас есть случаи, когда выдают разрешения на возведение многоэтажек, появляются целые районы, а соцобъекты остаются на бумаге. Такого быть не должно – перекошенный рынок жилищного строительства краю не нужен, – сказал Вениамин Кондратьев. – Удивлён, что ситуация повторяется сейчас в Тихорецке, Северском районе, растут многоэтажки, в то время как ближайшие школы, детсады, поликлиники и так перегружены. Между тем строительство новых соцобъектов не предусмотрено. Такой непродуманный подход угрожает стабильности края. За каждым разрешением стоит конкретный безответственный чиновник, – акцентировал Вениамин Кондратьев.
Губернатор отметил, что проблема застройки жилых кварталов без социальной инфраструктуры была характерна для столицы региона 15 лет назад. Вениамин Кондратьев призвал глав не повторять ошибок, с последствиями которых регион до сих пор вынужден справляться.

ПО ЗАКОНУ: Механизм комплексного развития территорий (КРТ), рассчитанный на обновление городской застройки, действует в России с 2021 года и входит в перечень требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Так, в соответствии с частью 3 статьи 41 Градостроительного кодекса, раздел крупных земельных массивов на земельные участки, предназначенные для размещения индивидуальных жилых домов в границах новой незастроенной территории, должен производиться на основании документации по планировке территории с учётом необходимой транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Такой подход выработан для того, чтобы избежать хаотичной массовой застройки индивидуальными жилыми домами, необеспеченными централизованной системой электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения, без сформированной полноценной улично-дорожной сети с нормативной шириной проездов, отвечающих требованиям безопасности дорожного движения. Кроме того, Градостроительным кодексом РФ установлено, что обязательным условием подготовки документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства является в том числе необходимость установления красных линий – границ территорий общего пользования, в том числе улиц, проездов, скверов, бульваров, которые являются неотъемлемой частью любого типа жилой застройки и создают комфортные условия для проживания граждан. Это обязательные нормы для всех городов и районов, вне зависимости от их расположения. Губернатором на глав муниципалитетов возложена персональная ответственность за развитие жилищного строительства в соответствии с требованиями законодательства на подведомственных территориях.

Согласия нет
Исковое заявление администрации Крымского городского поселения о признании раздела участков незаконным было подано в суд 15 декабря 2023 года (о чём собственник был оповещён), а торжественное мероприятие по вручению сертификатов на землю участникам СВО состоялось 24 декабря 2023 года.
Нам было важно услышать мнение оппонента администрации, и мы пригласили в редакцию инвестора и одного из собственников земельных участков – Михаила Примакова.

– Михаил Дмитриевич, в нескольких словах расскажите, какова Ваша позиция по сложившейся ситуации? Администрация района предлагает оформить документы и дальше осваивать территорию. С чем Вы не согласны?
– Я не слышал о предложении администрации об оформлении документов, а только о том, что меня лишат земель и они превратятся в обычное поле, на котором можно выращивать капусту.

– В районных «пабликах» прошла информация о жилом массиве «Достояние» и о том, что Вы хотите его развивать. Что это значит? Вы планируете застраивать его самостоятельно?
– Развивать «Достояние» планирую как самостоятельно, так и продав часть участков. Полностью улицу от 70 до 100 участков хотели раздать участникам СВО. На данный момент раздали более 20 участков, по остальным регистрация в настоящий момент остановлена.

– Что касается проведения инженерных сетей?
– Подвод электричества в 2024 году уже оплачен в местных электросетях.

– А вода, газ, канализация?
– О какой канализации идёт речь, если ещё не начали подводить основные коммуникации? Приведу в пример улицу Лебединую в Крымске, где у меня есть дача. 14 лет там развивается инфраструктура. Воду недавно провели. У более 50 процентов жителей Крымска отсутствует канализация. Этим вопросом власти не занимаются, но приостановили деятельность на новом участке. Всё в перспективе. Не менее пяти лет потребуется на развитие коммуникаций. Но, с другой стороны, зачем они сейчас нужны, если есть новые технологии, можно поставить бочечку, залить туда жидкости и поливать огородик. Так у нас, наверное, основная часть Краснодарского края живёт. Пример тому Новороссийск, Сочи.

– Земельные участки, о которых идёт речь, относятся к территории комплексного развития и её освоение возможно только в рамках договора КРТ, заключённого с администрацией. Как Вы планируете решать вопрос, если сейчас найти контакт с администрацией не получается? Готовы ли Вы к взаимодействию с местными властями?
– На данный момент с действующей администрацией контакта нет. Будет ли он в ближайшее время – посмотрим. Я выходил на контакт, обозначался, рассказывал о ситуации – меня не услышали. Предлагал разобраться, что называется, на берегу, и если недостаёт каких-то документов, сделать их в процессе. Долго беседовал с Максимом Трубицыным, разбирались в вопросах. Я предложил после судебного заседания принять какое-то соглашение. Выделим участки под детский сад. В центре этого массива есть подходящее поле под школу. Взаимопонимания достигнуто не было. Наверное, теперь пускай администрация сделает первый шаг. Мои юристы готовят свои иски. На следующей неделе будет первое слушание по делу.

– Что Вы ожидаете от этого слушания? Как считаете, надолго ли затянется судебный процесс?
– Мне сказали, что администрация готова дойти до Верховного суда. Жизнь покажет. Даже если я потеряю эту землю для реализации проекта, потеряю деньги, то я оставлю её для своих детей и внуков.

– 15 декабря администрация подала на Вас иск в суд, а 24 декабря прошла торжественная церемония вручения участков бойцам СВО. Вы не знали о суде?
– 15 декабря, во второй половине дня, примерно в 15 часов, моей дочери, как той, на кого участки изначально оформлены, прислали уведомление из администрации об иске. 18 декабря до обеда были приостановлены все процессы (дальнейшая регистрация участков в росреестре – прим. автора).

– Если вы знали об этом, почему раздавали эти участки в торжественной обстановке?
– Они были оформлены и зарегистрированы в регпалате. Мероприятие было запланировано в начале месяца. Иск отменил регистрацию порядка 25 участков, которые должны были вручать перед Новым годом с подарками защитникам Родины. На выданные участки он не распространяется. Они прошли всю процедуру законного оформления. Люди заранее были оповещены о мероприятии. Надо было обзвонить всех и сказать, что у нас проблемы? Мы реально хотим помочь этим семьям. Меня проверили компетентные органы, никакой коррупционной составляющей в приобретении этих участков нет.

– Когда Вы начали продавать эти участки? Много уже куплено?
– В конце сентября. Часть участков была передана по бартеру под проведение коммуникаций.

Предоставление участков администрацией
Что касается предоставления администрацией участков бойцам СВО в Крымском районе, то работа в этом направлении ведется. В июне прошлого года президент России подписал распоряжение «О дополнительных мерах социальной поддержки военнослужащих, лиц, заключивших контракт о пребывании в добровольческом формировании, содействующем выполнению задач, возложенных на Вооружённые силы Российской Федерации, лиц, проходящих службу в войсках национальной гвардии Российской Федерации, и членов их семей». В соответствии с этим распоряжением для предоставления муниципалитетом земельных участков для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства гражданам нужно быть обладателем звания Героя Российской Федерации или ордена Российской Федерации за заслуги, проявленные в ходе участия в специальной военной операции, иметь статус ветерана боевых действий, необходимость регистрации по месту жительства (по месту пребывания) на территории субъекта Российской Федерации на день завершения своего участия в специальной военной операции.
В настоящее время в Крымском районе такие земельные участки выделяются. Уже предоставлено в собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства шесть земельных участков в Молдаванском и Адагумском сельских поселениях. Сформирован 21 земельный участок (в Киевском, Кеслеровском, Мерчанском и Нижнебаканском сельских поселениях), планируемый к предоставлению участникам специальной военной операции.
Ветеранам боевых действий, не удостоенным звания Героя Российской Федерации и не награждённым орденами за заслуги, проявленные в ходе участия в специальной военной операции, в соответствии с Законом «О ветеранах» согласовано предоставление в аренду десять земельных участков для ведения садоводства на территории Крымского района, в том числе в черте Крымского городского поселения.
В целях исключения отказов в принятии заявлений граждан – ветеранов боевых действий-участников СВО и членов их семей по причине подачи ими неформализованных заявлений, не отвечающих требованиям Земельного кодекса РФ, в управлении имущественных отношений администрации муниципального образования Крымский район осуществляется личный прием данной категории лиц, в ходе которого ими могут быть оформлены заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка и поданы документы, необходимые для получения соответствующей муниципальной услуги.

По всем вопросам можно обращаться в управление имущественных отношений по адресу: город Крымск, улица Синева, 13, кабинеты № 1, 2, 3. Приёмные дни: вторник, четверг, с 08.00 до 16.00, перерыв с 12.00 до 13.00. Телефон 8-86131-2-14-08.

Недостаток доверия – важный фактор развития этого конфликта. Власти нужна законная гарантия выполнения всех обязательств застройщиком, а стороне бизнеса – реализовать свой проект без лишних проволочек. Удастся ли сторонам конфликта сесть за стол переговоров и прийти к единому мнению – покажет время. Мы будем наблюдать за развитием событий и расскажем, чем закончится разбирательство.